FAR ক্যালকুলেটর

FAR (ফ্লোর এরিয়া রেশিও) মানে জমির তুলনায় সব তলা মিলিয়ে কত বর্গফুট বানানো যাবে। সব তলার মোট ফ্লোর এরিয়াকে জমির পরিমাণ দিয়ে ভাগ করলে FAR পাওয়া যায়। ৫ কাঠা (৩,৬০০ বর্গফুট) জমিতে FAR ৩.৫ হলে সব তলা মিলিয়ে প্রায় ১২,৬০০ বর্গফুট বানানো যায়। প্রয়োজনীয় পরিমাণ পর্যন্ত গাড়ি পার্কিং ও কিছু সার্ভিস স্পেস এই হিসাবে ধরা হয় না।

দুটি সংখ্যা তুলনা করা হয়। এলাকাভিত্তিক FAR আসে আপনার জমি ড্যাপের (ঢাকার এলাকাভিত্তিক উন্নয়ন পরিকল্পনা) যে ব্লকে পড়েছে সেখান থেকে — যেমন মিরপুর ৩.৪, ধানমন্ডি ৫.০, গুলশান–বনানী ৫.৫। রাস্তাভিত্তিক FAR আসে ঢাকা মহানগর ইমারত নির্মাণ বিধিমালা ২০২৫-এর সারণি ৫ থেকে, যা সামনের রাস্তা কত চওড়া আর ভবন কী কাজে ব্যবহার হবে তার ওপর নির্ভর করে। দুটির মধ্যে কমটি আপনার মূল FAR, যা সবসময় পাবেন; বেশিটি সর্বোচ্চ FAR, যেখানে পৌঁছানো যায় কেবল বাড়তি FAR (বোনাস) দিয়ে — যেমন জমির পরিমাণ, ৩০ ফুটের বেশি চওড়া রাস্তা, গ্রিন বিল্ডিং সার্টিফিকেট বা সবার জন্য খোলা জায়গা হিসেবে জমি ছেড়ে দেওয়া।

মিরপুরে (ড্যাপ ব্লক ৯, এলাকাভিত্তিক FAR ৩.৪) ২০ ফুট রাস্তার পাশে ৫ কাঠা জমিতে ফ্ল্যাট ভবনের রাস্তাভিত্তিক FAR ৩.২৬, তাই মূল FAR ৩.২৬। ৩–৬ কাঠা জমির বোনাস (+০.২০) যোগ হয়ে তা সর্বোচ্চ ৩.৪০-এ পৌঁছায়, অর্থাৎ সব তলা মিলিয়ে প্রায় ১২,২৪০ বর্গফুট ফ্লোর এরিয়া। ৪–৬ কাঠার জমিতে ৬২.৫% গ্রাউন্ড কভারেজে এটি মোটামুটি ৫.৪ তলা — সাধারণত নিচতলায় গাড়ি পার্কিং রেখে নিচতলা + ৬ তলা (G+৬) হিসেবে বানানো হয়।

২০ ফুট (৬.১ মিটার) রাস্তার পাশে ফ্ল্যাট বা অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের রাস্তাভিত্তিক FAR কেন্দ্রীয় ঢাকায় ৩.২৬, নারায়ণগঞ্জ, টঙ্গী ও সাভারের মতো ঢাকার আশপাশের শহরে ২.৫২ এবং অন্য এলাকায় ২.৩২। চূড়ান্ত FAR আপনার এলাকাভিত্তিক FAR ও বোনাসের ওপরও নির্ভর করে।

সর্বোচ্চ গ্রাউন্ড কভারেজ (জমির কত অংশে ভবন থাকবে) জমির পরিমাণের ওপর নির্ভর করে: ২ কাঠা পর্যন্ত জমিতে ৭০%, ৪–৬ কাঠায় ৬২.৫%, ৬–১০ কাঠায় ৬০%, আর ৪০ কাঠার বেশি হলে ৪০%। বাকিটা খোলা জায়গা রাখতেই হবে, আর তার অর্ধেক কাঁচা মাটি রাখতে হবে, যাতে বৃষ্টির পানি মাটিতে যেতে পারে।

ন্যূনতম প্রয়োজনীয় পার্কিং ধরা হয় না: রাস্তা ২০ ফুট (৬.১ মিটার) বা তার বেশি চওড়া হলে সেই জায়গার দ্বিগুণ, কম হলে দেড় গুণ বাদ যায়। এর বেশি পার্কিং করলে তা FAR-এ ধরা হয়।

১.৮ মিটার (৬ ফুট) রাস্তা থেকেই ফ্ল্যাট করা যায়, তবে সেখানে কেন্দ্রীয় ঢাকায় FAR মাত্র ১.২৫ এবং গাড়ি পার্কিং লাগে না। অফিসের জন্য অন্তত ১২ ফুট, আর হাসপাতাল, বড় দোকান ও স্কুলের জন্য অন্তত ২০ ফুট চওড়া রাস্তা লাগে।

পাশাপাশি কয়েকটি প্লট মিলিয়ে একটি ব্লক হিসেবে ভবন করলে ২০২৫ সালের ড্যাপ সংশোধনী (সারণি ৩.৩১) অনুযায়ী ২০ ফুট রাস্তার পাশে ২০ কাঠা থেকে ২ একর জমিতে এলাকাভিত্তিক FAR ও ফ্ল্যাটের সংখ্যা ১৫% এবং রাস্তাভিত্তিক FAR ০.৫০ বাড়ে (পুরাতন ঢাকায় ১০ কাঠাই যথেষ্ট)। ৪০ ফুট রাস্তায় ২ থেকে ৫ একরে ২০% ও ০.৭৫, আর ৬০ ফুট রাস্তায় ৫ একরের বেশি হলে ৩০% ও ১.০। এরপর বোনাস দিয়ে সর্বোচ্চ FAR-এর চেয়ে ০.৫ পর্যন্ত বেশি নেওয়া যায়। বিনিময়ে ব্লকের অন্তত ৪০% জমি সবুজ খোলা জায়গা রাখতে হয় এবং গ্রাউন্ড কভারেজ ৪০% (২ একরের বেশি হলে ৪৫%) পর্যন্ত। সবচেয়ে ছোট ব্লক অপরিকল্পিত এলাকায় ২০ কাঠা, পরিকল্পিত এলাকায় ৩০ কাঠা এবং ঢাকার বাইরের ইউনিয়ন এলাকায় ১ একর।

এখন কার্যকর আছে বিএনবিসি (বাংলাদেশ ন্যাশনাল বিল্ডিং কোড) ২০২০, যা ফেব্রুয়ারি ২০২১-এ গেজেটভুক্ত হয়েছে; বিএনবিসি ২০২৫ নামে কিছু নেই। রাজউক এলাকায় FAR, গ্রাউন্ড কভারেজ, সেটব্যাক ও পার্কিং ঠিক হয় রাজউকের ২০২৫ সালের নিয়ম (ঢাকা মহানগর ইমারত নির্মাণ বিধিমালা ২০২৫) ও সংশোধিত ড্যাপ অনুযায়ী — দুটিই ১৪ ডিসেম্বর ২০২৫-এ গেজেটভুক্ত, আর এই ক্যালকুলেটর সেগুলোই মানে। কাঠামো, অগ্নিনিরাপত্তা ও অনাবাসিক ভবনের শ্রেণিবিভাগে বিএনবিসি প্রযোজ্য।

না। ক্যালকুলেটরটি ১৪ ডিসেম্বর ২০২৫-এ প্রকাশিত বিধিমালা ও ড্যাপ সংশোধনী মানে, তবে রাজউক যত FAR দেবে তা ড্যাপ মানচিত্রে ব্লকের সঠিক সীমানা, ভূমি ব্যবহার জোন, রাস্তা চওড়া করার পরিকল্পনা, বিমানবন্দরের কাছে উচ্চতার সীমা ও জমির আকৃতির ওপরও নির্ভর করে। ডিজাইন চূড়ান্ত করার আগে স্পেসভার্স এগুলো ফ্রি যাচাই করে দেয়।

এটি রাজউকের ড্যাপ এলাকা ধরে হিসাব করে: ঢাকার দুই সিটি কর্পোরেশন, নারায়ণগঞ্জ, টঙ্গী, সাভার, কেরানীগঞ্জ, পূর্বাচল ও আশপাশের ইউনিয়ন। টঙ্গীর বাইরে গাজীপুর শহরের বেশিরভাগ অংশ এবং ময়মনসিংহ নিজ নিজ উন্নয়ন কর্তৃপক্ষের নিয়ম মানে — জমির তথ্য পাঠালে আমরা যাচাই করে দেব।

জমির পরিমাণ, সামনের রাস্তা কত ফুট চওড়া এবং ড্যাপ অনুযায়ী আপনার ব্লকের এলাকাভিত্তিক FAR দিয়ে হিসাব হয়। এলাকাভিত্তিক ও রাস্তাভিত্তিক FAR-এর মধ্যে কমটি মূল FAR এবং বেশিটি সর্বোচ্চ FAR; বাড়তি FAR (বোনাস) যোগ করে সর্বোচ্চ পর্যন্ত নেওয়া যায়। FAR × জমির পরিমাণ = সব তলা মিলিয়ে মোট ফ্লোর এরিয়া। ওপরের ক্যালকুলেটরে তথ্য দিলে সঙ্গে সঙ্গে হিসাব পাবেন, আর স্পেসভার্সের স্থপতিরা ফ্রি যাচাই করে দেবেন।